سردفتری یا سرابی فریبنده

دیگران که باور نکردند میدانم تو هم باور نمیکنی , ابلاغ بگیری میفهمی!!!

قسمتی از سخنرانی استاد کاتوزيان در دانشکده کانون
ساعت ۱٢:٥٦ ‎ق.ظ روز ۱۳۸٤/٥/٤ 
سخنراني مفيد و پرمحتواي استاد علم حقوق ، پروفسور كاتوزيان را در سايت سردفتران گيلان خواندم چون خود به نقل از مجله كانون بود بدون اذن برادران محترم ، خود را مجاز به نقل آن در سايت شمردم كه پيشپيش عذر خواهي مينمايم ، دريغم آمد در نشر آن ولو در يك وبلاگ غريب و بي مشتري نكوشم ......

نقش مهم دفاتر اسنادرسمى در كاستن از دعاوي

علت بخش مهمى از اين دعواهاو شلوغى دادگاهها، بياعتنايى به دفاتر اسناد رسمي، اعتبار اسناد رسمى و رويههاى غلطى است كه در اين مورد پيش گرفته شده است. تجربه چندين سال خدمت در دانشگاه و كسوت قضاوت و دورانى دو ساله كه در محضر طى كردم به من امكان مى دهد كه به پيچ و مهرههاى كار تا اندازهاى وارد شوم: يعني، بيگانهاى نيستم كه فقط تئورى خوانده باشم و بخواهم آنها را به شما پس بدهم . قبل از تصويب قانون ثبت اسناد در سال 1310 پدر من وكيل دادگسترى بود برايم نقل ميكرد كه نود درصد دعاوى اختلاف در مالكيت بود و بيشتر بر سر املاك . كار و بار وكلا خيلى خوب بود از اين جهت كه اختلاف مالكيت از دعاوى پيچيدهاى است كه سالها طول ميكشد . معاملات معارضى كه بر مبناى مالكيتهاى عادى ايجاد ميشد بدين پيچيدگى دامن مى زد: كسى ملكش را با سند عادى ميفروخت بعد به دومى و سومى هم ميفروخت به چهارمى هم ميفروخت گاه ميديدى پنج نفر اختلاف مالكيت دارند . بعد يكى از اينها فوت ميكرد و ده وارث ديگر جانشين متوفى مى شد . آن وقتها خانوادهها بزرگ بودند مثل حالا كوچك نبود يك نفر كه ميمرد گاه پانزده نفر جانشينش ميشدند، بدين سان دعاوى پيچيده ميشد و پروندهها قطور. نگاه به پروندههاى ثبتى ايجاد وحشت مى كرد و سر درآوردن از آنها كار مشكلى بود.

براى جلوگيرى از اين بينظمى و استقرار صلح اجتماعى به جاى اين جنگ، تمهيداتى انديشيدند كه بهترين آن تصويب قانون ثبت اسناد بود. مرحوم دكتر امامى كه آن روز رئيس كل دادگاههاى بدايت بودند، مأمور شدند كه در كميسيون ويژه اى به اين مشكل اجتماعى بپردازند . ايشان در سوئيس تحصيل كرده بودند و بيشتر به قانون سوئيس توجه داشتند . از قضات، وكلا و دانشمندان آنروز هم براى جلوگيرى از اين بينظمى و به هم ريختگى مدد خواسته شد . هدف هاى اصلى عبارت بود از: 1- جلوگيرى از معاملات معارض 2- نظارت دولت بر سرزمين ملى 3- حفاظت از منابع طبيعى باضافه فوايد فرعى ديگر كه توضيح مى دهم .

1- نظارت بر سرزمين ملى از نظر سياسى و اقتصادى خيلى اهميت دارد . فلسطين را چگونه يهوديان و اسرائيليان تصرف كردند و اكنون ادعاى مالكيت آن را دارند ؟ از راه خريد و فروش همين قولنامههاى عادى و براى اينكه هيچ نظارتى بر خريد و فروش سرزمين فلسطين نبود. زمانى كه روابط ايران و عربستان به هم خورده بود ميشنيدم كه زمينهاى كردستان را عربها ميخرند. واقعاً وحشت آور بود و همه از خود مى پرسيدند كه اين چه سياست غلطى است ؟ اگر تنها با سند رسمى ملك منتقل شود دولت قادر است بر نقل و انتقال سرزمين خود نظارت داشته باشد و مانع ازاين شود كه خارجيان بتوانند آن را تصاحب كنند . در قوانين مدنى ما پيشبينى شده است كه خارجيان آزاد نيستند هر چه بخواهند ملك غيرمنقول داشته باشند اين مصلحت را خيلى آسان ميتوان با قولنامه از بين برد: و خارجيان مى توانند با مالكان نيازمند و ناآگاه قولنامه بنويسند و بگويند كه ما مالكيم وتمام يا بخشى از سرزمين ملى به ما رسيده است. براى رعايت مصلحتهاى يادشده مقرر شدكه املاك در دفترى به نام دفتر املاك ثبت شود، نظم و ترتيب پيدا كند و نقل و انتقالاتى كه در نظر است صورت گيرد از طريق دفتر اسناد رسمى باشد تا از اين راه به دفتر املاك منتقل شود .

بى گمان مسائل ياد شده استقرائى است و ممكن است مسائل فرعى ديگرى هم باشد كه در آن عناوين نيامده است .

2- يكى از فوايد مهم حمايت منابع و منافع ملى است. با قولنامه خيلى ساده ميشود جنگلى را فروخت يا زمين كشاورزى را تقسيم كرد، مال وقفى را اصلاً از بين برد. ولى با سند رسمى امكان ندارد و معامله خلاف قانون از طرف مأمور دفتر اسناد رسمى ثبت نمى شود و نظارت مامور مانع از تحقق چنين خلافى مى شود . با قولنامه مى توان سرزمين ملى را به بيگانگان فروخت، بدون اينكه دولت هيچ كنترلى بر اين نقل و انتقالات داشته باشد.

3- با قولنامه ميتوان معاملات معارض انجام داد، در حالى كه با سند رسمى معاملات معارضى انجام نميشود. از فوايد ثبت در دفتر املاك و گزارشى كه دفاتر اسناد رسمى از دفتر املاك راجع به وضعيت مالكيت ميخواهند همين است كه مردم امكان آگاه شدن از وضعيت ملك را قبل از معامله در يك نهاد رسمى دارند، در حالى كه در مورد معاملات اسناد عادى چنين امكانى وجود ندارد.

مالكيت، برخلاف حق دينى يك مفهوم نسبى نيست. من ممكن است از شما طلبكار باشم ولى طلب من نسبت به ديگرى هيچ ربطى ندارد يا به شما بدهكار باشم اين رابطهاى است شخصى بين من و شما نه بين من و جامعه. ولى مالكيت حق عينى است كه احترام آن به تمام مردم جامعه واجب است . بنابراين سندى كه حاكى از نقل و انتقال اين مال ميشود بايد به گونه اى تنظيم شود كه در مقابل همه مردم قابل استناد باشد و چنين سندى تنها سند رسمى است . سند رسمى است كه مفاد و مندرجات آن در مقابل اشخاص ثالث و همچنين تاريخ تنظيم آن در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد و كسى نميتواند منكر آنها شود. شما اگر با قولنامه بگوييد مالك محلى هستيد ممكن است ديگرى منكر شود و بگويد قولنامه را معتبر و نافذ نمى شناسم اما اگر سند رسمى داشته باشيد، در برابر آن چنين سخنى مسموع نيست، ولو اينكه گوينده مدعى شود كه از مالك خريدهام، به اضافه، در برابر سند عادى قولنامه ممكن است به نسبيت اعتبار استناد كنند، در حالى كه در مقابل سند رسمى اين ايرادها پذيرفته نيست .

تنظيم سند رسمى فوايد جانبى ديگرى هم دارد: دولت اين را وسيله قرار داده براى اينكه مالياتها و عوارضى كه لازم است براى ملك قبل از معامله وصول شود، ولى پذيرش سند عادى اين حكمت را نيز بيهوده مى كند . حساب كنيد اگر همه اين مزايا حذف شود، چقدر دعوا ايجاد ميشود ؟ حال كه فهميديم پرهيز از ايجاد دعوا بهتر است از درمان، آيا بهتر نيست كه به جاى اينكه از تعداد دعاوى ايجاد شده به تمهيدات غير علمى بكاهيم، به ريشه ها بپردازيم و كارى كنيم كه اصلاً دعوا ايجاد نشود ؟

سردفتر به عنوان مشاور معتمد، مشاورى كه هم مورد اعتماد جامعه است و هم مورد اعتماد اشخاص، ميتواند به عنوان ناصح و هدايت كننده در معامله دخالت كند و زمينه ايجاد اختلاف آينده را از بين ببرد . اين نقش سردفتر بسيار اهميت دارد . من فكر مى كنم كه نقش سردفتر حتى از وكيل دادگسترى به مراتب حساستر است، براى اينكه وكيل دادگسترى با پديده موجود در دادگاه برخورد ميكند و مقابلش وكيل مدافع طرف مخالف است . آنها صحبت ميكنند با رفقايش مشورت ميكند و بالاخره راهحلى مناسب پيدا ميكند. اما سردفتر، اگر شرطى را درست در سند ننويسد، ممكن است دعاوى متعددى از آن ايجاد شود كه اصلاً قابل پيشبينى نيست . در واقع سردفتر به شطرنج بازى ميماند كه بايد ده دست دورتر دست طرفش را نيز بخواند، يعنى تصور كند اگر اختلافى در رويه قضايى پيش آمد سند چنان گويا و قاطع باشد كه بتواند از همه اختلافهاى احتمالى جلوگيرى كند. براى تامين اين اهداف، ماده 22 قانون ثبت بدين مضمون تدوين شد: همين كه ملكى در دفتر املاك ثبت شد، دولت فقط كسى را مالك ميشناسد كه در دفتر املاك اين مال بنام او است يا از طريق دفاتر اسناد رسمى به او منتقل شده است. دولت در اين ماده اعم از قوه مجريه، قوه قضاييه، قوه مقننه است، يعنى دولت به معناى عام است نه به معناى خاص تا ادعا شود كه دولت به حكم قانون مالكى را ميشناسد ولى قضاوت محاكم به گونه ديگرى است . قضات محاكم هم جزء دولت هستند، جزء قوه قضاييه هستند و جداى از آنها نيستند. بنابراين وقتى قانون ميگويد: دولت فقط كسى را مالك ميشناسد كه ملك در دفتر املاك بنام او ثبت شده يا از طريق دفاتر اسناد رسمى به او منتقل شده، قوه قضاييه را هم در برميگيرد . بويژه كه قسمت دوم مجريان و مفسران را هدايت ميكند و ميگويد مالك كسى است كه ملك به نام او ثبت شده يا از طريق دفتر اسناد رسمى به او منتقل شده است. اين تاكيد و تصريح كاملاً هدف قانونگذار را بيان مى كند و نشان مى دهد كه نقل و انتقال با سند عادى قابليت انتقال را ندارد .

در قانون سوئيس هم كه منبع اين قانون بوده است ماده صريح داريم كه هيچ نقل و انتقالى جز از طريق دفاتر اسناد رسمى و سند رسمى قابليت انتقال را ندارد. متأسفانه آمار دقيقى از دعاوى مطروحه در دادگسترى كه مربوط به معاملات املاك معارض است نداريم.

شمار دعاوى كه از معاملات آپارتمانهاى ساخته نشده است شايد ده تا بيست درصد دعاوى باشد كه در دادگسترى مطرح است. دعواهاى حقوقى ديگر نيز از همين قبيل است، براى اينكه قواعد حاكم را متخصص تهيه نمى كند رابطه بساز و بفروش و خريدارانش روشن نيست .

در كتاب عقود معين نظريه اى را مطرح كردم كه اقتباس از رويه قضايى فروش كشتيها در ايتالياست، كه از قرن 16 تا 17 آغاز شد و بعد سراسر اروپا را فراگرفت .مضمون رويه اين بود كه، برخلاف آنچه بين ما مرسوم است، وقتى كسى با پول ديگران شروع به ساختن ميكند، تمام اجزاى آن ساختمان بعد از تحقق خارجى خود به خود به ملكيت صاحبان پول درميآيد . يكى از دشواريهاى كنونى اين است كه آپارتمان را به بهاى معين و فريبنده اى مى فروشند، ولى وقتى تمام شد ميگويند مال معينى به شما نفروختيم يك آپارتمان فروختيم و اين آپارتمان را به شما نميدهيم، اگر ميخواهيد آپارتمان را به شما بدهيم، بايد دو سه برابر قيمت بدهيد. اين گونه اختلافها پيش از معامله بايد پيش بينى شود. نگاه اجمالى به قوانين آپارتمانهاى فروخته شده در قوانين كشور فرانسه نشان مى دهد كه جزئيات اين اختلاف پيشبينى شده است و همين تملك تدريجى عناصر ساختمان در آنجا پيشبينى شده است.

اولين مرتبه اى كه اين مبحث را مطرح كردم به اين دليل بود كه يكى از وكلاى دادگسترى كه از دوستانم هم بود به من مراجعه كرد و گفت من در و پنجره هايى براى ساختمان خانه ام خريدم و تعيين كرده ايم كه آهن كيلويى چند و دستمزد چقدر باشد، حالا كه تمام شده مى گويد من در و پنجره ها را به شما نمى دهم و من هر چه مى گويم كه ما قرارداد داريم، پاسخ مى دهد كه من در و پنجره را ساخته ام و به من تعلق دارد و مال تو نيست، جوابش را چگونه بدهم ؟ درمانده بود و اعتراف مى كنم كه من نيز تا يكى دو هفته نگران همين مطلب بودم كه چه راه حلى پيدا كنيم كه از پديد آمدن چنين دعاوى جلوگيرى شود.

براى رفع اين مشكل درجستجو برآمدم كه رويه هاى قضايى خارجى چه كار مى كنند و براى اين مشكل چه راه حلى پيدا كرده اند و متوجه شدم كه در ايتاليا كشتى ها را كه مى فروختند همين اشكال پيش مى آمد.كشتى را با سرمايه مشتريان درست مى كردند و بعد هنگام تحويل، تسليم نمى كردند . و اولين دفعه دادگاههاى ايتاليا اظهار نظر كردند كه كشتى ها وقتى با پول مشترى ساخته مى شود هر جزئش كه بوجود مى آيد در ملكيت خريداران است بنابراين، وقتى كشتى تمام شد تمام آن متعلق به مشترى است در نتيجه، فروشنده نمى تواند منكر حق عينى او بر كالاى ساخته شده گردد . از اين رويه الهام گرفتم و مالكيت تدريجى را در كتاب عقود معين پيشنهاد كردم .

از آنچه گفته شد، ملاحظه مى فرماييد كه چه حكمتى در ايجاد اين قاعده در طرق نقل و انتقال املاك وجود داشت و حالا ببينيد روش قوه قضاييه دراين مورد چه مى گويد و سياست قضايى چيست ؟

تاريخ برخورد قوه قضاييه با انتقال املاك
در دورانى كه نقل و انتقال املاك ابهام نداشت و همه سند رسمى را ضرورى مى دانستند، قانون زمين شهرى به گونه اى تنظيم شده بود كه دولت مى خواست بيشتر املاك متروك را تصاحب كند و اندكى را براى مالكان بگذارد . شوراى عالى قضايى تصميم گرفت كه اصلاً قولنامه اعتبار ندارد . قولنامه فقط وعده است، و چون ضمن عقد لازم واقع نشده، الزام آور نيست! از نظر تاريخى عبرت انگيز است كه به دلايل سياسى ماده ده قانون مدنى را نديدند و فتوا دادند كه قولنامه، چون ضمن يكى از عقود معين واقع نشده است، اعتبار ندارد .

بى گمان، اين تعبير درست نبود. زيرا، درست است كه با سند عادى نقل و انتقال واقع نمى شود، ولى تعهد به انتقال كه درست است .

بنابراين با تعهد مالك حق دينى به سود خريدار به وجود مى آيد . من وقتى تعهد مى كنم كه مال خود را به شما بفروشم اين تعهد براى من الزام آور است و حق ندارم به اين عنوان كه سند رسمى نيست و عينى منتقل نمى شود تعهد خود را نديده بگيرم . اين تعهد طبق ماده 10 قانون مدني، چون نه با قانون مخالفتى دارد و نه با اخلاق نه با نظم عمومي، الزام آور است. به فاصله يكى دو سال،كه مهلت قانون زمين شهرى به سرآمد و سياست تملك زمين ها تغيير يافت، گفتند كه قولنامه مملك است يعنى فتوا 180 درجه چرخش يافت و شريعت تغيير كرد و چيزى كه خلاف شرع محسوب ميشد يك دفعه، 180 درجه تغيير يافت، مباح و الزام آور شد . اين تصويب شوراى عالى قضايى آن روز و گردانندگان قوه قضاييه و بخشنامههايى كه براى قضات صادر ميكردند وضع كنونى را بوجود آورد . اطاعت از بخشنامه خودش جاى بحث دارد، قاضى كه به بخشنامه گوش بدهد قاضى سلب شخصيت شده است و ديگر صلاحيت قضاوت را ندارد . ولي، به هر حال، رويه پيشين به طور مصنوعى ترميم شد كه با سند عادى املاك قابليت نقل و انتقال دارد. در پاسخ اين پرسش كه، اگر قولنامه مملك است، چرا در دفتر ثبت ميكنند ؟ گفتند كه ثبت امر تشريفاتى است . ولي، در اين امر تشريفاتي، چرا سردفتر اهليت و صلاحيت دو طرف را احراز مى كند و ايجاب و قبول دو مرتبه گفته مى شود ؟ وقتى سردفتر بايد همه عناصر مربوط به ايجاب و قبول و عواملى را كه ممكن است باعث انتقال اعتبارى ملك به ديگرى شود احراز و با دقت كنترل بكند چگونه مى توان چنين اقدامى را تشريفاتى شمرد ؟ و عجيب اين است كه خود محاكم هم هنوز پايبند به تمام آثار نامطلوب آن نيستند. اگر شما با سند عادى ادعاى مالكيت كنيد و تقاضاى خلع يد نماييد حكم به رفع آن نميدهند. ميگويند بگذاريد از دفتر املاك بپرسيم كه مالك كيست كه شما خلع يد ميخواهيد وقتى ميپرسند و ميبينند كه ملك به نام شما در دفتر املاك ثبت نشده حكم خلع يد نميدهند. آن كسى كه با سند عادى ملك را به خود منتقل كرده ميخواهد پروانه ساختمانى بگيرد به او نميدهند. ميخواهد حتى مالياتش را بدهد ميگويند تو را نميشناسيم . كار سياست قضايى در مورد دفاتر اسناد رسمى و در مورد مبارزه با ايجاد دعاوي، شبيه نعل وارونه است. تمام حكمتهايى كه اين قانون دارد شستند و گذاشتند كنار فقط به اين واهمه كه ايجاب و قبول وقتى در فقه واقع شد ملكيت هم ايجاد ميشود. چه كسى به شما گفته است كه قانون ثبت كمتر از قانون مدنى است ؟ بايد هر دو قانون اجرا بشود و وقتى از قانون ثبت استفاده ميشود كه سند رسمى ضرورت دارد يعنى بايد ملك با سند رسمى منتقل شود نميشود، به استناد اينكه در فقه سند رسمى ضرورت ندارد آن حكم را بياعتبار كنيم. نتيجه اين بياعتبارى توده عظيم از دعاوى مختلفى است كه در زمينه اموال غيرمنقول ايجاد شده است و آنها كه با كار قضا سروكار دارند كاملاً متوجه ميشوند كه من چه ميگويم.



بقيه در فرصتي ديگر..........

کلمات کليدي: